Wie in woningen belegt, kijkt deze weken met één oog naar Den Haag. Het kabinet wil de overdrachtsbelasting voor beleggers verlagen, schrapte deze week een geplande extra belastingverhoging in box 3, en werkt aan een compleet nieuw box 3-stelsel. Drie bewegingen tegelijk, met één gemeenschappelijke vraag: wordt kopen goedkoper, en wat houd je er straks netto aan over?
- voorgestelde overdrachtsbelasting voor beleggingswoningen per 2027
- 8% → 7%
- voorgestelde overdrachtsbelasting voor beleggingswoningen per 2027
- minder overdrachtsbelasting op een woning van € 300.000
- € 3.000
- minder overdrachtsbelasting op een woning van € 300.000
- beoogde start van box 3 op basis van werkelijk rendement
- 2028
- beoogde start van box 3 op basis van werkelijk rendement
1. Overdrachtsbelasting: van 8% naar 7%
In het Belastingplan 2027 stelt het kabinet voor om het tarief voor woningen die je niet zelf bewoont te verlagen van 8% naar 7%, per 1 januari 2027. Dat raakt precies de belegger: huurwoningen, tweede woningen en vakantiewoningen. Bedrijfspanden blijven buiten schot. Het doel is helder: kopen om te verhuren moet aantrekkelijker worden, zodat er meer huurwoningen beschikbaar komen.
Eén procentpunt klinkt bescheiden, maar het tikt aan. Op een appartement van € 300.000 scheelt het € 3.000, en dat geld zit direct in je eigen inleg. Bij een huur van € 1.500 per maand is dat twee maanden huur die je niet eerst hoeft terug te verdienen.
Wat betekent het voor de markt? Lagere aankoopkosten maken het rekensommetje voor beleggers net iets gunstiger, juist nu veel particuliere verhuurders eerder verkopen dan kopen. Volgens het Kadaster kochten investeerders in 2025 zo'n 27.000 woningen en verkochten ze er 65.000. Een lagere overdrachtsbelasting draait die trend niet in één keer om, maar haalt wel een drempel weg. Verwacht ook een timingeffect: wie twijfelt, kan een aankoop proberen te laten passeren na 1 januari 2027.
2. Box 3 in 2027: de extra verhoging gaat niet door
Tot en met 2027 wordt verhuurd vastgoed in box 3 nog belast op een verondersteld rendement: de Belastingdienst gaat uit van een vast percentage van de waarde, ongeacht wat je echt verdiende. Op Prinsjesdag kondigde het kabinet aan dat percentage voor 'overige bezittingen', waar verhuurd vastgoed onder valt, in 2027 extra te verhogen naar 7,87%. Dat zou voor veel verhuurders flink meer belasting betekenen.
In een Kamerbrief van 3 november liet het kabinet weten dat die extra verhoging niet doorgaat. Het gat in de begroting wordt gedicht met een meevaller uit de hersteloperatie box 3. Een kleine opluchting dus. Het forfait beweegt wel mee met de gewone jaarlijkse bijstelling, en de Tweede Kamer moet het aangepaste plan nog behandelen.
Belangrijk om te weten: zolang het huidige stelsel geldt, blijft de tegenbewijsregeling bestaan. Was je werkelijke rendement lager dan het forfait? Dan kun je dat aantonen en betaal je over het lagere bedrag. Goede administratie van huur, kosten en waarde loont dus nu al.
3. Box 3 vanaf 2028: belasting op wat je écht verdient
De grootste verandering komt daarna. De Wet werkelijk rendement box 3 is in februari 2026 door de Tweede Kamer aangenomen. Voor vastgoed werkt het nieuwe stelsel zo:
- Huurinkomsten worden elk jaar belast als rendement, na aftrek van kosten.
- Waardestijging wordt pas belast als je de woning verkoopt, dus als je de winst echt hebt.
- Het voorgestelde tarief is 36%, met een klein heffingsvrij rendement.
De Eerste Kamer heeft de stemming op 30 juni uitgesteld. Eerst moet een aanpassingswet, een zogeheten novelle, worden behandeld. Die behandeling start naar verwachting pas in januari 2027. De beoogde ingangsdatum blijft 1 januari 2028, maar dat hangt af van een tijdige stemming. De Tweede Kamer wil het stelsel daarna verder ombouwen naar een volledige vermogenswinstbelasting, het liefst vanaf 2029.
Wat betekent het voor de markt? Voor vastgoed wordt de belasting beter voorspelbaar, en eerlijker voor wie weinig rendement maakt. Tegelijk verschuift de focus: de belasting komt uit je cashflow, elk jaar, terwijl de waardestijging pas bij verkoop wordt afgerekend. Dat beloont lang aanhouden en goed verhuren. Wie vooral op waardestijging rekent en weinig huur ontvangt, betaalt jaarlijks minder, maar krijgt bij verkoop een grotere rekening.
4. Privé of in een BV?
Met een nieuw box 3 verandert ook de afweging tussen beleggen in privé en in een holding-BV. In een BV betaal je vennootschapsbelasting over de winst en box 2-belasting als je geld uitkeert. In privé betaal je straks 36% over huur en gerealiseerde winst. Welke route gunstiger is, hangt af van je huur, je financiering, hoe lang je aanhoudt en of je de opbrengst wilt laten staan of wilt uitkeren. Er is geen standaard antwoord: het verschil kan per woning honderden euro's per jaar schelen.
Wat moet je nu doen?
- Reken met 7% overdrachtsbelasting voor aankopen vanaf 2027, maar houd een plan B met 8% zolang het voorstel niet is aangenomen.
- Houd je administratie bij: huur, kosten, WOZ-waarde. Dat helpt bij de tegenbewijsregeling en straks in het nieuwe stelsel.
- Kijk naar cashflow, niet alleen naar waardestijging. Vanaf 2028 betaal je jaarlijks over je huur.
- Vergelijk privé en BV per woning, met je eigen cijfers.
- Vraag een fiscalist voordat je grote beslissingen neemt, zoals een aankoop, een verkoop of het omzetten naar een BV.
Reken het zelf uit
In BrickBull zet je de kosten koper op je eigen percentage en zie je direct wat het doet met je rendement, cashflow en bod. Met de rekenhulp Box 3 of BV vergelijk je wat er na belasting overblijft, privé en in een holding.
Probeer BrickBull gratisDit artikel is een algemene toelichting op voorstellen die nog kunnen veranderen, geen fiscaal of financieel advies. Bijgewerkt tot 4 november 2026.